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Si fa presto dire loft

Un po’ di storia

«Per loft si intende uno spazio di notevoli dimensioni, con soffitti alti e ampie finestre, ricavato dal recupero di ex edifici industriali

Il loft nasce come abitazione nel dopoguerra, negli Stati Uniti e raggiunge la maggiore diffusione intorno agli anni ’70. Successivamente questa tipologia abitativa si trasferisce in Inghilterra e in Francia, dove inizialmente attira l ‘attenzione di Studi e atelièr che in queste costruzioni ex produttive trasferiscono le loro sedi, “si tratta di casi legati ad artisti e/ o a persone eccentriche che hanno vissuto all'estero”.

Questi grandi spazi sono lo sfondo di centinaia di film e sono entrati piano piano nell'immaginario italiano entrando nella quotidianità, soprattutto a Milano, la prima città a dare l'avvio al fenomeno dell'archeologia industriale, e poi anche in quelle città caratterizzate ad alta densità di fabbriche e capannoni ( Genova Torino) . Ma qui hanno cambiato fisionomia, anche nei cortili interni, rivisitando magazzini e spazi commerciali.

Da qui in poi il loft è anche per le famiglie, soprattutto quelle numerose, che li preferiscono agli appartamenti. Se un tempo era considerata una soluzione abitativa eccentrica, oggi è molto richiesta anche da professionisti come avvocati e manager, che la scelgono come abitazione-studio trovandovi caratteristiche che un appartamento tradizionale non ha: la possibilità di dividerlo in più piani senza compromettere la vivibilità, grandi vetrate sulle pareti o sul soffitto e, non ultimo, l'aspetto scenografico.

Nelle offerte immobiliari, a volte, appaiono come sinonimi: loft, mansarda, soffitta, open space. Sono “abitazioni” ricavate sfruttando locali inutilizzati e spazi irregolari a prezzi molto contenuti. In una parola, il sogno per quanti vorrebbero comprare una casa alla moda e risparmiare.

In realtà, questi immobili hanno caratteristiche diverse e un insidioso tratto comune: la difficoltà della messa a norma sotto il profilo edilizio e urbanistico, che può facilmente vanificare la minor spesa per l'acquisto. Ora vedremo perché.

Acquistare un loft residenziale o Commerciale, A3 o C3 ?

Tanto per cominciare occorre sapere che la variabile fondamentale riguarda l'inquadramento catastale, ovvero a cosa è destinato l’immobile.

E' bene capire a fondo che cos'è un loft e quali sono le differenze tra loft accatastati C3 e loft accatastati A3.

Detto in poche semplici parole, loft C3 significa ad uso commerciale e A3 ad uso residenziale

A3 ad uso residenziale

Se c'è l'agibilità (in genere è accatastato come A2 o A3), il loft non pone particolari problemi tecnici.

Vantaggi

Tecnicamente un loft A3 è un edificio a tutti gli effetti “residenziale” e quindi non resta che arredarlo o fare modifiche interne per personalizzarlo (ricordate che se si fanno modifiche strutturali occorre rivolgersi ad un tecnico abilitato). Offre potenzialità progettuali molto ampie grazie alla possibilità di gestire grandi spazi.

Si può inoltre beneficiare di tutti gli sgravi fiscali per la prima casa e per il risparmio energetico

Svantaggi

Peccato però che in questi casi sarà difficile fare buoni affari. Le grandi metrature – spesso superiori ai 200 metri quadrati – unite alla possibilità di ricavare soppalchi, tendono a far salire le quotazioni. «I prezzi medi dei loft abitabili sono assolutamente in linea con i valori di mercato degli appartamenti nuovi o ristrutturati».

C3 significa “ad uso commerciale”

Diverso, invece, il caso dei loft non abitabili. Qui il prezzo è mediamente più basso, ma bisogna verificare la possibilità di ottenere il cambio di destinazione d'uso, cercando di valutare tutti i costi connessi: l'importo varia caso per caso e una stima è possibile solo con l'aiuto di un professionista.

Di solito i loft non abitabili sono accatastati come C3, ma per individuare correttamente la destinazione urbanistica, occorre risalire al titolo abitativo edilizio originario (occorre chiederlo in Comune o al catasto). Una volta fatto questo controllo, bisogna capire se si può "passare" alla destinazione residenziale. Ma non basta: il cambio d'uso, per essere consentito, non deve superare gli standard massimi previsti per la zona in cui si trova l'edificio.

Vantaggi

Costi molto più contenuti e ampie metrature .Le strutture sono in genere più vicine all’originale e quindi più caratteristiche.

Svantaggi

Non sono previste agevolazioni per la prima casa “perchè di fatto non è una casa”. La tassazione intesa come IVA sarà calcolata al 10% se il venditore è persona fisica, al 20% se è una Società, e non sulla rendita catastale ( come avviene per le abitazioni ) ma sul prezzo commerciale.

Non si possono richiedere "Mutui Prima Casa" ma solo mutui non agevolati, leasing. Solitamente i loft ad uso commerciale vengono acquistati da clienti che hanno regolare Partita Iva o da Società Intestate, in modo che queste possano gestire al meglio le tasse pagate per l'acquisto.

Non potrete inoltre trasferirvi la residenza perché di fatto un loft C3 non è un'abitazione. Anche per quanto riguarda l'ICI non si possono avere gli sgravi prima casa.

Trattandosi di edifici che in origine erano a destinazione industriale/commerciale (laboratori magazzini depositi ), bisognerà verificare l’eventuale presenza di materiali tossici, che dovranno essere sottoposti ad attività di smaltimento.

Sono tante le tipologie abitative offerte dal Mercato. Qualche esempio?

1. Una singola abitazione ricavata in un ex magazzino, inserita già in un contesto residenziale.

2. Uno o più loft presenti su un’area industriale dismessa, nell’ambito di un progetto di riqualificazione su larga scala.

3. Un Loft già esistente, trasformato in locale abitativo.

4. Un’abitazione ex novo, costruita sul modello del loft, con o senza abitabilità.

Burocrazia e lavori edili per trasformare il loft

Prima dei lavori

Il procedimento burocratico per rendere abitabile un locale precedentemente utilizzato per attività industriali, si chiama “cambio di destinazione d’uso”. Tale procedimento è regolato da norme regionali, ma le pratiche relative fanno capo al comune dove si trova l’edificio da trasformare.

Quindi vi conviene prima parlare con il Tecnico comunale.

Attuare il cambio di destinazione d’uso è possibile se l’edificio :

· E’ accatastato con dicitura “laboratorio con destinazione catastale c3”, cioè possiede i requisiti di base igienico-sanitari e tecnici per consentire la permanenza di persone.

· È compatibile con l’utilizzazione abitativa, secondo come previsto dal regolamento edilizio.

· Il piano regolatore ammette la presenza di quell’edificio come residenza abitativa, secondo il numero predisposto di unità immobiliari adibite a usi diversi, come ufficio, magazzino, abitazione, laboratorio, etc.

Il cambio di destinazione d’uso non è possibile se l’edificio:

· Si trova in una zona per cui il piano regolatore prevede solo edifici a destinazione industriale

· È accatastato come c2

· Si trova in piano seminterrato, quindi non presenta i requisiti di abitabilità

· Presenta di vincoli paesaggistici

Una volta verificato che l’edificio possieda i requisiti necessari, si può procedere al cambiamento della destinazione d’uso. Dopodiché potrete procedere con la ristrutturazione oppure, se vi piace, lasciare l’edificio così com’è. Se l’edificio non necessita di opere edilizie, è necessario comunque fare una comunicazione scritta al Comune relativa alla trasformazione abitativa. Se invece sono necessari cambiamenti strutturali è d’obbligo presentare una Dia. In ogni caso è meglio informarsi sulle possibili procedure particolari del proprio Comune.

Riassumendo:

Se il cambio di destinazione prevede lavori edilizi e la superficie da modificare supera i 150 metri quadri (come nella maggior parte dei casi), occorre:

-Produrre e presentare in comune una dia

-Pagare i costi relativi, oneri cosiddetti di urbanizzazione primaria e secondaria

-Attendere 30 giorni dalla presentazione della documentazione in comune, poiché quest’ultimo può richiedere eventualmente documenti ulteriori.

Dopo i lavori

A fronte del d.p.r. n. 380/01 del 2003, a fine lavori è necessario richiedere l’agibilità dell’edificio trasformato. La legge menzionata obbliga per ogni edificio di qualunque destinazione, ristrutturato o di nuova costruzione, che sia inoltrata la richiesta presso il Comune del certificato di agibilità. Tale certificato, vuole controllare i requisiti igienico – sanitari, quali:

· Salubrità degli ambienti

· Rapporti di areoilluminazione

· Approvvigionamento idrico possibile

· Collegamento alla rete fognaria

· Requisiti edilizi:

· Tenuta statica dell’edificio

· Sicurezza degli impianti installati

· Contenimento dei consumi per un adeguato risparmio energetico.

Se tutti questi requisiti sono soddisfatti, il comune rilascia il certificato di agibilità e il loft sarà pronto da arredare e abitare.

Ma quali sono i lavori di trasformazione?

Per trasformare un magazzino o un’ex fabbrica in abitazione, spesso occorre attuare dei lavori di ristrutturazione. Vediamo quali sono i più importanti.

Rifacimento degli impianti

Questo è necessario nella quasi totalità dei casi poiché buona parte degli impianti esistenti in ex locali produttivi non sono conformi alla normativa vigente (D.M.. n° 37 del 22/01/2008).

il riscaldamento. Il volume di un loft è generalmente maggiore rispetto a un’abitazione tradizionale:

· Se il soffitto non supera i 3 metri e mezzo di altezza, si può installare un impianto a radiatori.

· Se la superficie da riscaldare è molto ampia e l’altezza del soffitto supera i 3 metri e mezzo, è meglio installare un impianto di tipo radiante, a parete o a pavimento.

· In alternativa è anche possibile utilizzare un impianto climatizzato ad aria canalizzata, con delle bocchette per l’aria fredda d’estate e quella calda d’inverno; tale soluzione è la più indicata anche a livello estetico, poiché i tubi della canalizzazione ben si adattano alle caratteristiche stilistiche del loft.

l’impianto idrico. Bisogna assicurarsi che sia avvenuto l’allacciamento alla rete fognaria comunale, poiché spesso le ex-industrie scaricavano in propri pozzi di raccolta o in punti stabiliti.

l’impianto elettrico, occorre progettare e realizzare un sistema ad hoc per l’uso abitativo, modellato sulle nostre esigenze: fili, punti luce e prese adeguate negli spazi adeguati, illuminazione che preveda un ampio raggio d’azione, date le superfici senza divisione del loft, caratteristiche a norma, come la messa a terra e l’impianto salvavita. Se necessario prevedere anche prese a terra oltre che a parete, in quanto l’organizzazione dello spazio potrebbe richiedere elementi anche al centro dell’abitazione,

Soluzioni pratiche per gli impianti del loft

Per ovviare a problemi di tipo pratico e per cercare di contenere le spese, esistono tre soluzioni possibili per rifare o costruire ex novo gli impianti di un loft:

1. Lasciare a vista elementi come valvole, griglie e tubi, permessi dalla normativa; questo permette di

poter ispezionare facilmente gli impianti, produrre una soluzione perfettamente integrata con lo stile caratteristico del loft (che espone già altri elementi strutturali, come mattoni a vista, pilastri, etc.)

e infine risparmiare sugli interventi murari necessari.

2. Inserire gli impianti all’interno di pilastri e travi già esistenti nella struttura stessa del loft; anche questa soluzione permette di contenere i costi e di integrarsi con lo stile esistente

3. Realizzare una pavimentazione detta galleggiante o flottante, ossia una pavimentazione sopraelevata di qualche centimetro sopra quella esistente,sotto cui inserire gli elementi degli impianti; tale soluzione permette una grande praticità: gli impianti possono infatti arrivare in ogni punto dell’abitazione ed essere ispezionati molto facilmente.

Risanamento della struttura per renderla adeguata.

La struttura esistente va controllata per poi essere eventualmente modificata, sia per quanto riguarda le finestre per il rapporto di aeroilluminazione, sia per quanto riguarda i materiali che compongono l’edificio e il loro stato di conservazione.

Materiali e struttura

l’abbandono dell’edificio per un lungo periodo, può aver indebolito e rovinato gli elementi in ferro, in legno e le murature in cemento e in mattoni. Umidità, tarli, ruggine possono aver compromesso quindi la tenuta statica dell’edificio.

Inoltre occorre far verificare se la struttura può sopportare il carico di un eventuale soppalco o di elementi aggiuntivi: se la verifica produce risultati negativi, va realizzata una struttura indipendente per sostenere tali elementi aggiuntivi, come passerelle sospese, rette da pilastri in acciaio e putrelle, senza che il piano di calpestio tocchi le pareti perimetrali. Strutture di questo genere ben si inseriscono nel contesto estetico del loft e creano viste suggestive sul livello inferiore dell’edificio.

Finestre

Spesso i vecchi edifici industriali presentano vetrate a tutt’altezza, ma solo sul lato più lungo della struttura, risultando insufficienti o non adatte alla nuova situazione abitativa. In altri casi, a seguito dei frazionamenti attuati per recuperare la struttura, l’illuminazione può risultare decisamente insufficiente.

Quando non è possibile realizzare nuove finestre, si può prevedere un patio interno, al centro del loft. Lo spazio rimane così distribuito intorno a un cavedio centrale completamente vetrato.

Se invece la luce è in eccesso, occorre scegliere tra diversi sistemi frangisole, che cambiano in base alla posizione e alle dimensioni delle finestre.

ADEGUAMENTO DEGLI SPAZI PRESENTI ALL’USO ABITATIVO E ALLE ESIGENZE PERSONALI

La caratteristica principale dell'arredamento loft è l'effetto "industriale" che la casa propone, data da muri in mattoncini, tubature esposte in vista, i pavimenti un po’ rovinati ed altri piccoli tratti peculiari. Per ricreare la vera ambientazione d'arredamento loft è ideale utilizzare elementi in stile contemporaneo, con materiali in acciaio, vetro e mobili funzionali e geometrici,. Il rischio maggiore per chi vuole proporre un arredamento loft è quello di ritrovarsi con un unico grande salone come casa. E' importante invece suddividere gli spazi con pareti mobili, anche con colorazioni forti e comunque moderne o separatori, librerie e scaffali per gli oggetti casalinghi.